Оформление земельного участка в собственность: “подводные камни”

Оформляем землю в собственность: подробная процедура

 

Надоела городская суета и вы мечтаете о маленьком уютном домике около небольшой реки? А может, вы хотите построить огромный особняк или, наоборот, небольшую беседку, куда можно будет выезжать с друзьями на выходные? Ваши мечты вполне реальны, вот только осталось найти подходящее местоположение для вашего будущего домика – земельный участок. Земля может быть уже оформлена в собственность, либо это может быть новый участок, который еще даже не зарегистрирован. И в первом, и во втором случае существуют свои трудности и “подводные камни”, о которых пойдет речь в данной статье.

Конечно, если земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и на него оформлено свидетельство о праве собственности, проблем намного меньше. Такой участок будет вам принадлежать после государственной регистрации перехода права собственности. А если участок не сформирован и на него не оформлены документы? Как быть? Какие процедуры предстоят? Ответ прост: оформить участок в собственность. В данной статье мы предлагаем вам подробную инструкцию, которая поможет вам, ведь оформление земельного участка в собственность – процедура сложная и многоступенчатая, придется потратить много сил, нервов и средств, чтобы достичь заветной цели.

Покупка существующего земельного участка

Проверяем юридическую чистоту объекта

Оформление права собственности на землю, которая уже сформирована и зарегистрирована как объект недвижимого имущества, начинается с договора купли-продажи.

Здесь возможны два варианта: договор купли-продажи строения, которое расположено на земельном участке, либо договор купли-продажи самого земельного участка.

В любом случае необходимо проверить юридическую чистоту покупаемого объекта.

Сделать это очень просто: в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (далее – Госреестр), являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам. Таким органом является Управление Росреестра вашего региона. Сведения предоставляются в форме выписки на платной основе. Выписка содержит всю необходимую информацию о продаваемой собственности и ее владельце. Плата за предоставление информации на бумажном носителе составляет около 200 рублей. Для того чтобы получить выписку, вам необходимо знать точный адрес объекта или его кадастровый номер. Эту информацию можно получить у продавца. Итак, выписку получили. Ограничения на отчуждение бывают разные: залог, ипотека, аренда и т.п. Если в выписке таких сведений нет, участок чист и готов к продаже. Если сведения все же содержатся, рекомендуем перед покупкой проконсультироваться с юристом, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Перечень документов для регистрации перехода права собственности

В первую очередь к таким документам относятся договор купли-продажи и акт приема-передачи. Документы можно подготовить самим, можно обратиться к специалистам, которые выполнят эту работу за вас. Обратите внимание, что договор должен содержать все существенные условия, предусмотренные Главой 7 второй части Гражданского кодекса РФ: предмет, цена, сроки, права и обязанности сторон и т.п. Если вы заключаете договор купли-продажи дома, в договоре должно быть описание земельного участка, который продается вместе с домом.

http://youtu.be/AfYe3gAzitw

Договор и акт готовы? Достаем ранее полученную выписку из Госреестра и смотрим, кто является собственником. Если собственник будет лично присутствовать при передаче документов на государственную регистрацию, запрашиваем у него согласие супруги (участок может быть совместно нажитым) на совершение сделки по отчуждению. Согласие должно быть удостоверено нотариусом. Аналогичным образом вам необходимо получить согласие и своего супруга. Если собственник по каким-то причинам не может присутствовать при подаче документов на оформление сделки, он должен также подготовить и удостоверить у нотариуса доверенность на представление интересов. После того как данные документы оформлены, оплачиваем государственную пошлину в соответствии со статьей 333.33 Налогового кодекса РФ: если отчуждается участок с домом – 1000 рублей, если только участок – 200 рублей.

Передача документов на оформление сделки

В согласованный с собственником день отправляемся в управление Росреестра вашего региона. При себе вы и продавец должны иметь: договор купли-продажи и акт приема-передачи в трех экземплярах, кадастровый план участка (должен быть у продавца), согласия супругов на совершение сделки, доверенность (при необходимости), квитанцию об оплате пошлины, паспорта. Документы подаются государственному регистратору, который после проверки обязан выдать вам расписку в получении документов. Итак, самое основное позади! Если во время регистрации не выяснятся факторы, которые воспрепятствуют регистрации сделки, через две недели вы станете полноправным владельцем земли и получите соответствующее свидетельство.

Оформление в собственность несформированного земельного участка

Находим земельный участок

Как мы уже писали, оформить земельный участок в собственность не просто. Особенно если этот участок отсутствует как объект недвижимости на кадастровом плане. С чего начать? Во-первых, с поиска участка: выбираем место вдали от воинских частей, заповедников и иных охранных зон. После того как предполагаемое место для застройки выбрано, записываем его примерные координаты (хотя бы километр отдаленности от населенного пункта) и отправляемся в отделение Кадастровой палаты вашего региона. В Москве и Санкт-Петербурге специалист Кадастровой палаты на месте открывает перед вами интерактивную карту, находит примерный периметр испрашиваемого земельного участка и объясняет, к какой категории отнесен данный район.
Если категория земель – лесной фонд, земли поселений, земли сельскохозяйственного назначения и земли запаса, выбранный участок может быть впоследствии оформлен. Если же район относится к категории земли особо охраняемых природных территорий, земли промышленности и иного специального назначения, оформить земельный участок в собственность практически невозможно и от такой идеи лучше отказаться. Перечень ограниченных к обороту земельных участков достаточно большой, с ним можно ознакомиться в статье 27 Земельного кодекса РФ.

Осуществляем постановку земельного участка на кадастровый учет

На данном этапе вам не обойтись без привлечения кадастровых инженеров, поскольку только они, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, могут осуществить межевание и оформление границ земельного участка. Результатом работы кадастрового инженера будет проведение землеустроительных работ, составление межевого плана участка, на основании которого будет осуществлена постановка участка на кадастровый учет.

http://youtu.be/Xk-uHtVKyQU

Изменяем категорию земельного участка

Итак, если категория земельного участка отличается от категории “земли поселений”, вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок, с заявлением на перевод земли из одной категории в другую. Органом местного самоуправления обычно выступают структурные подразделения Администрации района, где расположен участок, которые наделены правом распоряжения землей. Данный орган на основании вашего заявления в соответствии с процедурой, установленной в вашем районе, проводит общественные слушания и, если местные жители проголосуют “за” (а чаще всего просто не приходят), выносит постановление об изменении категории земли.

Заключаем договор аренды земли

После того как земельный участок будет сформирован, поставлен на кадастровый учет и переведен в категорию “земли поселений”, настало время обратиться в орган местного самоуправления, о котором написано выше, с заявлением о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды согласно статье 30.1 Земельного кодекса РФ. Заявление должно быть рассмотрено в течение двух недель, итогом рассмотрения заявления должно быть решение о проведении аукциона на право продажи земельного участка либо передачи его в аренду. Если иных претендентов на земельный участок не будет, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земли вам. Если же поступят заявления от других лиц, арендатор будет определен на условиях аукциона. Срок заключения договора аренды составляет, в соответствии с Земельным кодексом РФ, две недели. Срок договора аренды составляет 49 лет.
Договор аренды в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в управлении Росреестра. Для государственной регистрации вам необходимо оплатить пошлину в размере 1000 рублей и обратиться с заявлением и двумя экземплярами договора аренды земли. В некоторых регионах государственные регистраторы просят предоставить согласие супруга на совершение сделки, так что лучше запастись им заранее. Если не будет выявлено препятствий, договор аренды будет зарегистрирован через две недели.

http://youtu.be/ieD5qdqsSiY

Итак, длительный путь оформления земельного участка в собственность подходит к концу. На данном этапе вы, уже не беспокоясь, можете начинать строительство. Как только ваш дом будет построен, вам необходимо будет обратиться в Бюро технической инвентаризации вашего города (района) с заявлением на оформление паспорта жилого строения. После оформления паспорта вы снова обращаетесь в управление Росреестра, где регистрируете собственность на дом.

С этого момента ваш дом уже недвижимость. Как только вы получите свидетельство о государственной регистрации права на дом, вы имеете право выкупить у государства свой земельный участок. Для этого идем по “протоптанной дорожке” в орган местного самоуправления, который заключил с вами договор аренды земли и пишем заявление на продажу земельного участка. К заявлению прикладываем копию паспорта и нового свидетельства на дом. Ждем один месяц, в течение которого вас должны пригласить для подписания договора. Участок вам продадут по кадастровой стоимости, которая установлена для района, где он расположен. В зависимости от региона, эта стоимость может кардинально отличаться, но, в любом случае, вы можете отказаться от выкупа участка или немного отложить этот процесс. Узнать кадастровую стоимость участка можно в Кадастровой палате вашего региона.
Как только договор купли-продажи земельного участка будет заключен, вам снова предстоит обратиться с заявлением в управление Росреестра для регистрации перехода права собственности на земельный участок. Для этого оплачиваем пошлину в размере 200 рублей, сдаем договор в двух экземплярах и через две недели, наконец-то, получаем итоговый документ вашего труда – свидетельство о государственной регистрации собственности на земельный участок.

http://youtu.be/n3jSg70s3gg

Сложный и тернистый путь к получению заветного документа подошел к концу. Как видите, ничего невозможного нет. Достаточно проявить желание, запастись терпением и определенными средствами, и вы сможете самостоятельно оформить право собственности на землю.