Сделка с обременением – в чем заключается из сложность

Сделки, требующие пристального внимания

 

Любая сделка с обременением требует к себе самого пристального внимания. И если вы не являетесь специалистом в области юриспруденции, лучше решать такие вопросы с помощью юристов. Однако, решившись на очередную сделку с имуществом, особенно тогда, когда это имущество приобретаете именно вы, не всегда есть понимание, что речь идет именно про такого рода договор.

Вы решили приобрести квартиру с обременением

Допустим, вы решили приобрести собственность. Посмотрели предложения на рынке недвижимости или обратились к риелтору, возможно самостоятельно дали объявление о покупке квартиры. В результате поиска подходящего варианта, обсуждения условий договора купли-продажи приобрели себе какую-то недвижимость.
Но в результате покупки квартиры выяснился небольшой нюанс. А именно, что на эту квартиру есть свидетельство с обременением. Бывший собственник квартиры предупредил, что в ней имеется доля несовершеннолетнего ребенка. Продавец уверил вас, что в обязательном порядке предоставит полагающуюся долю ребенку в новой квартире, которая будет куплена в самое ближайшее время. Поэтому беспокоиться вам не стоит.
Один из мифов, с которыми можно столкнуться при такой сделке, заключается в том, что в этой ситуации после регистрации в регистрационной палате вы не сможете получить документы на право собственности этой квартирой. Доброжелатели могут рассказать вам, что до той поры, пока не будет снято обременение с этой квартиры, то есть, пока продавцом не будет куплена квартира и в ней не будет выделена доля для ребенка, до тех пор вы не сможете оформить на нее право собственности.
На самом это одна из страшилок, взятая из бытовых беспочвенных рассуждений, которые ничего не имеют общего с действительностью. Документы на право собственности такой квартирой вы сможете получить в срок. И в том случае, если вы не станете жертвой мошенников или злого умысла продавца квартиры, то все закончится достаточно безболезненно и безоблачно.
Тот факт, что кому-то повезло при покупке таких квартир, не дает гарантий, что и в остальных случаях удастся обойтись без осложнений в сделках с обременением. Необходимо исходить из того, что беспечное отношение к подобного рода сделкам может привести к некоторым осложнениям и финансовым потерям.
А действительно, что может произойти? Как подобные ситуации могут быть использованы мошенниками или недобросовестными людьми? В данной статье мы не будем рассматривать весь механизм мошенничества в подобных ситуациях, а разберем только те моменты, которые позволят их избежать в контексте правильного составления договора.

Есть ли повод для беспокойства при покупке квартиры с таким обременением? Такой повод есть. В том случае, если продавец при покупке новой квартиры не выделит в ней долю упомянутому несовершеннолетнему ребенку, то тогда органы попечительства могут ходатайствовать, с требованием признать договор купли-продажи уже вашей квартиры недействительным. Исходя из юридической практики, суд удовлетворяет подобные иски, признавая договор купли-продажи недействительным, поскольку считает, что они ущемляют права ребенка и составляются не в его интересах.
Примечательно, что, согласно статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, в подобных случаях срок исковой давности не установлен. То есть может пройти достаточно длительный срок, квартира может даже несколько раз перепродаться, а исковое заявление суд примет и, с очень большой вероятностью, удовлетворит.
Кроме того, сам ребенок, когда достигнет 18 лет и станет совершеннолетним, если органы опеки не подавали заявление в суд, вполне может и самостоятельно обратиться в суд с заявлением, в котором укажет, что его права на жилье были нарушены.

Как приобретаются квартиры, находящиеся в ипотечном кредите

Для начала разберем механизм приобретения недвижимости с использованием ипотечного кредита. В данном случае, владелец квартиры, назовем его заемщик, оформляя ипотечный кредит на приобретаемую квартиру, предоставляет приобретаемое имущество в залог своему кредитору, как правило, банку.
Какие последствия или особенности такого договора? Дело в том, что заемщик не вправе совершать какие-либо сделки, связанные с отчуждением этой недвижимости, если он не погасил свои обязательства, указанные в договоре. Поэтому, решив продать такую недвижимость, дом или квартиру, продавец испытывает определенные трудности. Не так просто найти покупателя на такое имущество, поскольку у него вызывает настороженность наличия у недвижимости свидетельства с обременением.

http://youtu.be/9HBOiOx8_0Q

Такая настороженность к подобным сделкам у потенциального покупателя возникает из-за того, что он не видит для себя никаких гарантий безопасного оформления подобных соглашений.

В действительности вся сложность заключения сделок с обременением заключается в том, что при их проведении необходимо свести воедино интересы всех трех сторон – покупателя, продавца и кредитора.

Безопасные способы совершения сделок

Исходя из сказанного, логичным шагом при проведении сделки с обременением будет получение справки или выписки из ЕГРП. Имея такой документ на руках, вы сможете реально увидеть, какое обременение наложено на приобретаемую вами недвижимость. Такой документ даст возможность оценить действия и намерения продавца – насколько искренне и правдиво было его поведение в общении с вами, как с потенциальным покупателем. Если продавец умолчал или приуменьшил значение обременения на продаваемую недвижимость, стоит трижды подумать, прежде чем решиться на сделку с таким продавцом.

Однако, может быть и такая ситуация, в которой обременение с квартиры снято, однако соответствующих отметок в ЕГРП сделано не было. Это необходимо иметь в виду, прежде чем сделать вывод о намерениях продавца. Возможно, на самом деле он с вами вполне искренен, а причина кроется в чиновничьей нерасторопности.
Но нас интересует вопрос о том, что делать, если на недвижимость обременение не снято. Как безопасно провести такую сделку для покупателя? Чтобы сделка с обременением прошла успешно, самым очевидным вариантом является снятие обременения с недвижимости перед передачей прав собственности. Одним из предлагаемых практикующими юристами вариантов является использование сейфовых ячеек.
При таком подходе покупатель страхует, прежде всего, свои интересы, предоставляя продавцу недвижимости доступ к сейфовой ячейке только после того, когда в банк будет предоставлен оригинал свидетельства о регистрации права собственности на нового владельца.

http://youtu.be/27J-XM6IuNs

Механизм купли-продажи недвижимости с обременением

Рассмотрим сам механизм снятия с недвижимости обременения и осуществления сделки купли-продажи. Как было указано выше, одним из самых распространенных видов обременения являются обременения, связанные с ипотекой. При этом совершать сделки с подобной недвижимостью можно несколькими вариантами.
Общим моментом для всех предлагаемых вариантов будет то, что такие сделки осуществляются в два этапа. На первом этапе предлагается полностью снять обременение с продаваемой недвижимости. Чаще всего встречается схема, которая и является наиболее распространенной, когда продавец погашает в банке всю сумму задолженности за продаваемую недвижимость. В результате таких действий он получает на руки все необходимые документы, которые позволяют ему снять обременение с продаваемого имущества. После снятия обременения происходит процесс оформления купли-продажи.
Имеется и другая схема покупки недвижимости с обременением, когда покупатель оформляет ипотечный кредит на квартиру, обременение с которой еще не снято. Проблема в осуществлении подобных сделок заключается в том, что далеко не каждый банк выдаст подобный кредит. Поэтому, решившись на подобный вариант, необходимо проконсультироваться со специалистами соответствующего банка. В данном случае, как вариант, может использоваться расчет через аккредитив, при котором на расчетном счете кредитора будет размещена сумма задолженности. В свою очередь кредитор выдаст документы, которые позволят снять обременение с этой недвижимости. Сам договор купли-продажи будет подписываться только после снятия обременения с квартиры. После чего и регистрируется переход права собственности.

http://youtu.be/igxlWaysWKI

Другие виды обременения

Кроме вышерассмотренных сделок с обременением, существуют и другие, которые также требуют внимательного отношения к себе. В этом случае необходимо обратиться к федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в котором указано, что обременение означает приобретение лицами, не являющимися собственниками, определенных прав на имущество. При владении имуществом для его собственника эти условия будут носить стесняющий характер. Об этом было указано выше, когда рассматривались ограничения на распоряжение таким имуществом.
В качестве обременения могут выступать арест имущества, аренда, рента с пожизненным содержанием, сервитут – право ограниченного пользования объектом, доверительное управление. Принадлежность недвижимости к памятнику культуры также является для нее обременением.
Данные о наличии обременения на недвижимость содержатся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Ограничения могут устанавливаться в каждом конкретном договоре между сторонами, когда недвижимость обременяет подобным свидетельством.

http://youtu.be/FQb2sTfIjvM

Сложность по сделкам с обремененным имуществом заключается именно в том, что необходимо соблюсти интересы трех сторон и без квалифицированной помощи здесь не обойтись. Поэтому, столкнувшись с подобной ситуацией, обращайтесь к специалистам, которые окажут вам необходимую помощь при покупке собственности, помогут избежать угрозы мошенничества и финансовых потерь.