Продать долю в приватизированной квартире: схема и документы

Схемы продажи доли в квартире

 

Каждый, кому приходилось сталкиваться с продажей недвижимости, знает, что в этом деле есть много тонкостей, соблюдение которых очень важно при свершении сделки. Основным нормативным актом, который регулирует отношения в сфере продажи недвижимости, является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Начнем с того, что недвижимость, выставленная на продажу, должна быть приватизирована. Не углубляясь в приватизацию как процесс, оговорим основные моменты. Все нюансы и тонкости приватизации жилья описаны в Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”. Закон трактует приватизацию как бесплатную передачу государственного и муниципального имущества в частную собственность граждан. Только после приватизации человек становится полноправным собственником приватизированного имущества. Приватизацию следует рассматривать как вид приобретения права на квартиру. Приватизация дает право отчуждать собственное имущество любыми законными способами.Отвечая на вопрос о том, как продать долю в приватизированной квартире, необходимо понимать используемую терминологию.

Законодательно установлено, что имущество, которое находится во владении двух или большего количества лиц, принадлежит этим лицам на правах совместной собственности.

Собственность в данном случае может быть долевая (выделена доля каждого) или совместная (части не выделены). Эти два вида собственности следует четко разделять, поскольку юридические последствия сделок с совместной собственностью и долевой абсолютно различные. Каждый из совладельцев квартиры имеет право по своему желанию дарить, продавать, завещать, отдавать в залог принадлежащую ему часть (долю) или распорядиться ею другим законным способом. Объектом исследования данной статьи является приватизированная квартира, а конкретно – доля в квартире.
Распоряжаться квартирой, которая находится в долевой собственности, ее участники могут лишь при согласии всех остальных участников, в случае возникновения разногласий порядок отчуждения устанавливается в судебном порядке. Исключением может быть продажа квартиры с публичных торгов.
Итак, если возник вопрос о продаже доли квартиры, нужно знать механизм его правильного, законного решения, что и будет изложено в статье.

Общие положения

Когда приватизированную в долях квартиру продают полностью в одни руки, владельцы долей достигли в этом вопросе согласия и всех устраивает сумма сделки, то нет никаких проблем: нужно просто собрать необходимые документы и в рабочем порядке совершить продажу. Деньги разделить согласно договоренности.
Если продавать свою долю решил только один совладелец приватизированной квартиры, то здесь алгоритм действий уже другой. Сначала продавец определяется с ценой своей доли в приватизированной квартире, потом предлагает выкупить свою долю остальным совладельцам, так как они, согласно ст. 250 ГК РФ, имеют право приоритетной покупки продаваемой доли перед сторонним лицом. Это говорит о том, что продавец вправе искать покупателя на стороне только в том случае, если остальные «долевики» отказались от покупки. Закон обязывает продавца уведомить совладельцев о предполагаемой продаже письменно с оглашением желаемой цены и других условий продажи. И только если участники долевой собственности напишут отказные либо сами выкупят продаваемую долю в течение месяца со дня их письменного уведомления, продавец имеет право на продажу своей доли тому, кто желает ее купить.
Подводные камни этого этапа таковы, что совладельцы приватизированной квартиры расценивают свое приоритетное право выкупа как «позволение продажи». Исходя из этого, они всячески пытаются уклониться от письма-извещения о предполагаемой продаже части квартиры, а поскольку разрешением на продажу в данном случае есть их согласие с письменным уведомлением, то государственная регистрация сделки без этого может и не состояться.
Следует знать, что если продажа была зарегистрирована без факта предупреждения совладельца письменно, то в течение трех месяцев собственник, который уклоняется от подписания документа о согласии на продажу, имеет право оспорить сделку, если она совершена, в судебном порядке в свою пользу. Последствия таковы, что покупатель доли за это время подыщет себе вариант попроще и побыстрее, дабы предупредить возможные конфликтные ситуации в будущем.
Утвержденного законодательного механизма заставить принудительно подписать согласие на продажу нет, но приемлемый законный вариант решения проблемы для продавца все же есть. Следует пойти к нотариусу, который составит заказное письмо от имени продавца, отправит его другим совладельцам приватизированной квартиры и будет ждать их реакцию. В данном случае они обязаны отреагировать, а дальше уже по обычной схеме.

Первый путь – схема дарения

Одним из наиболее легких способов продажи доли приватизированной квартиры является «обходной путь». Продавец имеет право подарить свою долю кому-либо без согласия на то остальных владельцев. Схема действий для продавца:

1. Заключается договор дарения. В договоре в обязательном порядке имеют место быть сведения обо всех лицах, проживающих в квартире и имеющих право там проживать, указан предмет договора, то есть конкретно – сколько квадратных метров дарится. Если покупатель не близкий родственник, то одаряемому нужно будет оплатить налог на доход физического лица (13% от стоимости подарка).
2. Передача денег осуществляется через банковскую ячейку.

Дело сделано, все оформлено законным путем. Оспаривание таких случаев возможно, но из-за отсутствия факта продажи как таковой положительным решение будет для продавца.
Возможна вариация данного метода. Продавец дарит покупателю не полностью всю часть квартиры, а лишь часть доли. Далее следует продажа доли целиком тому, кому подарена часть, а поскольку у него есть законное право приоритетной покупки, то он ее и покупает.

Второй путь – залоговая схема

1. Потенциальный покупатель доли квартиры занимает продавцу определенную сумму денег, заключается договор займа, в нем указывается размер занимаемой суммы и предмет залога в случае несвоевременной отдачи денег. Естественно, предметом залога будет доля в приватизированной квартире.
2. Деньги вовремя не возвращаются – залоговое имущество переходит во владение залогодержателя.

Третий путь – чистая продажа доли в приватизированной квартире

1. Оцениваем стоимость своей доли (оценка производится субъективно – собственником). На вещи нужно смотреть реально и понимать, что даже самая лучшая доля, проданная отдельно, будет ниже стоимости доли в проданной целиком квартире.
2. Письменно уведомляем остальных владельцев о намерении продать свою долю с указанием условий продажи и запрашиваемой цены. В течение месяца (срок, установленный законом), они обязаны принять решение: либо купить долю, воспользовавшись правом преимущественной покупки, либо отказаться от этого права.
3. Регистрируем отказы совладельцев квартиры нотариально, тем самым подстраховывая себя в будущем, если кому-то из них вздумается оспорить сделку.
4. Оформляется покупка. Договор составляем сами: скачиваем в интернете типовой бланк и заполняем согласно своим документам или обращаемся к юристу, который составит вам его за определенную плату. В договоре обязательно прописывается стоимость доли, описание самой доли и порядок расчета за приобретаемую собственность.
5. Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации.

Список документов, необходимых для продажи доли

Документы, которые требуются при приватизации доли в собственность:

1. Договор передачи определенной доли во владение и свидетельство о праве собственности на долю с обязательным указанием размеров доли и размеров всей квартиры.
2. Соглашение об определении долей.
3. Справка из БТИ (в ней указывается балансовая стоимость приватизированного жилья и доли жилья).
4. Документ из ЖЭУ (в нем записан факт отсутствия долгов по коммунальным платежам).
5. Выписка из домовой книги.
6. Копия финансового счета.
7. Согласие органов опеки и попечительства – когда в квартире проживают или прописаны несовершеннолетние.
8. Удостоверяющие личности документы покупателя и продавца.

http://youtu.be/5dgIisTHvqs

Обратите внимание

Фактический переход доли квартиры в собственность нового владельца обязательно регистрируется. Документ, который удостоверяет этот факт, – акт приема-передачи доли квартиры – подшивается к договору и служит его неотъемлемой частью.
Следует отдельно оговорить ситуацию, когда квартира находится в неравной долевой собственности у двух владельцев, и совместное пользование долями в квартире не представляется возможным (чаще это касается однокомнатных квартир): закон наделяет собственника малой доли правом требовать у совладельца принудительной покупки меньшей доли в судебном порядке, либо они подписывают соглашение мирно.

http://youtu.be/t4CMIUpuZiY

В заключение следует сказать, что продажа квартиры, доли в квартире или другой недвижимости – вопрос, требующий знаний и терпения. Эта статья поможет вам решить вашу проблему быстро и результативно.