Переуступка прав на квартиру: отношение покупателей, продавцов, застройщиков

Выгода от приобретения квартиры по договору переуступки

 

По своей сути переуступкой права требования на квартиру является соглашение, по которому прежний кредитор меняется на нового субъекта.

Ему же и переходят все обязательства. Данная процедура называется цессией. Тот кредитор, который уступает свои права должнику, называется цедентом, а тот, кто получает право требования – цессионарием.
Переуступка права собственности на квартиру осуществляется на основании договора между кредиторами (новым и первоначальным). Это может быть как дарение, так и отчуждение права за определенную сумму.
При переходе квартиры в собственность к новому кредитору все права сохраняются в том же объеме, в каком они были у первоначального кредитора. Сохраняется и сила всех условий о залоге, процентах, поручительстве и других способах, обеспечивающих обязательства, нужно будет заплатить и налог. Но в договоре может быть указано, что переуступается только часть требований к должнику.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса РФ, необходимо сообщить должнику, что была произведена переуступка, но согласия его не требуется.
Переход прав кредитора по обязательствам другому лицу может происходить в следующих случаях:

• наследование. В таком случае права и обязанности кредитора переходят к наследникам;
• разные формы реорганизации юридического лица;
• перевод прав на основании судебного решения;
• установление преимущественного права на заключение договора;
• усиление законом запрета на совершение сделок с другими лицами.

При покупке квартиры сделка не всегда происходит напрямую между застройщиком и покупателем. Достаточно распространен вариант, когда инвесторы (после того как выплатят налог) могут передавать право приобрести квартиры третьим лицам. Иногда эта схема проводится еще до того момента, как сдается дом, и не были получены правоустанавливающие документы. При этом тот, кто купил квартиру в собственность у застройщика (инвестор), передает право на получение квартиры за определенную плату физическому лицу, после того как дом будет построен.

Покупатели и продавцы квартир по переуступке

Чаще всего приобретать жилье по переуступке прав требования в еще не построенном доме выгодно, поскольку цена за кв. м значительно ниже, чем в доме, сданном в эксплуатацию. Купить недвижимость по переуступке можно очень выгодно. Застройщики при начале строительства желают распродать квартиры в еще не построенном доме, они используют демпинг, за счет чего скидка может доходить до 25 %. В результате на то время, когда строительство подходит к концу, непроданных квартир в доме не остается. Купить жилье можно лишь по переуступке.
У продавцов могут быть разные причины на то, чтобы переуступить права требования на квартиру в еще не построенном доме. Для покупателя установить эту причину очень важно, поскольку от нее зависят риски, связанные с этой сделкой.
Если причина в том, что продавец не может или не желает выплачивать стоимость квартиры застройщику, то нужно узнать сумму долга, сроки выплаты и прочие условия.
Бывают ситуации, когда продавец готов совершить сделку по причине получения наследства или переезда в другой город либо потому, что он нашел более выгодное предложение.
Кроме того, чем ближе тот срок, когда жилье будет сдано, тем выше стоимость квартиры, что выгодно для продавца.
Но есть и варианты, неблагоприятные для покупателя. Например, продавец получил информацию о том, что строящийся дом имеет технические недостатки или строительство может быть заморожено.

Преимущества и недостатки переуступки

Примерно третья часть всех сделок с недвижимостью, которые совершаются в Москве, происходит по договору о переуступке права требования. Некоторые инвесторы скупают сразу несколько квартир. После того как цена за кв. м повысится, они уступают свои права покупателям и таким образом получают прибыль. Даже учитывая то, что налоги приходится платить им, все равно прибыль получается немаленькая. Перепродажа собственности может быть осуществлена и в связи с личными обстоятельствами.
Чаще всего те квартиры, которые продаются по уступке, дешевле квартир, которые можно купить у застройщика, или тех, которые находятся в собственности. Тот же человек, который приобретает жилье по переуступке, должен понимать, что он получает не только права и часть от долевого строительства, но обязанности и риски при нарушениях, которые может допустить недобросовестный застройщик.
Поэтому перед тем как начать оформление договора и приступить к регистрации, покупателю необходимо внимательно изучить все его пункты, выяснить, уплачены ли налоги, а также сопоставить те сроки, по которым объект должен быть сдан в эксплуатацию, с тем, на каком этапе реально находится строительство дома. Выявить, соответствуют ли они друг другу. Если объективно оценить все обстоятельства сделки, то можно избежать рисков с приобретением долгостроя или быть готовым к ним.

Что необходимо знать покупателю перед заключением сделки

Когда оформляется переуступка права требования, обязательно нужно проверить, чтобы был указан тип договора, который был заключен первоначально, по которому возможна передача требования собственности. В этом документе необходимо обязательно зафиксировать сумму и порядок всех расчетов, поскольку иначе сделку могут признать незаконной. Покупатель должен сам лично проверить, чтобы застройщик имел все разрешительные документы на строительство.
Необходимо заверить у нотариуса договор уступки права требования. О том, что совершается сделка, застройщика должен оповестить покупатель. Это не зависит от того, прописано данное условие в первоначальном договоре или нет. Согласно закону, покупатель не должен советоваться с застройщиком о переуступке прав на будущую квартиру, но реально получается, что лучше иметь письменное доказательство того, что застройщик не против переуступки.
По законодательству застройщик не имеет права запретить перепродавать права на квартиру в новостройке. Каждый из участников долевого строительства имеет право заключить договор уступки права требования. Она начинает действовать в тот момент, когда оформляется государственная регистрация ДДУ, и действует до того момента, пока не подписан передаточный акт.

Отношение застройщиков к переуступке

Официально застройщик не может ограничивать свободу клиентов на то, чтобы они заключали договора уступки прав на квартиру. Но на деле многие из застройщиков при заключении с инвесторами первичного договора указывают в нем, что, продавая квартиру по переуступке права требования, их необходимо обязательно уведомить об этом в письменной форме в течение 10 дней с того момента, как был государственно зарегистрирован новый договор.
Есть и такая категория застройщиков, которые, заключая договор с первичным покупателем, прописывают в нем невозможность переуступки. В этом случае со стороны временных инвесторов исключается демпинг, а также проводится отбор при продаже элитных квартир. Кроме того, снижается количество ошибок и путаниц, которые могут возникнуть при оформлении. Таким образом у компании-застройщика получается избежать большого количества проблем.

http://youtu.be/u6i1o-3VfhE

Сейчас практически во всех договорах по долевому строительству указывается, что необходимо согласовывать переуступку с застройщиком. На самом же деле случаи отказов застройщиками в продаже квартир во время строительства случаются очень редко, поскольку компании требуют обязательно оплатить всю стоимость договора. Чтобы снизить количество переуступок, застройщик поднимает стоимость на эту услугу. Очень удобно, когда в сделке по переуступке прав застройщик является третьей стороной. В этом случае покупатель должен провести проверку расчетов за квартиру между застройщиком и первичным инвестором.
Решение финансовых вопросов
На любую сделку, связанную с переуступкой прав на квартиру в новом доме, налагается налогообложение, заплатить налог должен первый инвестор. Это налогообложение высчитывается с общей суммы сделки. Бывают случаи, когда инвестор перекладывает обязательства, и заплатить налог должен новый владелец доли. Соглашения насчет того, кто будет платить налог, удается достичь при торгах, и чаще всего обе стороны делят между собой налоги пополам.
В договоре уступки должна отражаться реальная цена сделки, поскольку налог, на который при покупке квартиры дольщик может рассчитывать, зависит именно от этого. Это необходимо и в том случае, если придется предъявлять претензии к одному из участников долевого строительства.

http://youtu.be/qlIOoZgZK8c

Возникают проблемы в том случае, если первичный инвестор умалчивает, что была произведена частичная оплата квартиры по ДДУ или что она находится у банка в залоге. Чтобы зарегистрировать договор переуступки, необходимо снять все обременения. Можно договориться с новым инвестором и переоформить на него долг на квартиру. По советам экспертов, производить окончательный расчет по договору переуступки необходимо лишь после проведения госрегистрации.
Когда уже подписан и зарегистрирован договор, у покупателя квартиры должны быть документы:

• основной договор по совершению уступки;
• документальное подтверждение расчетов, которые были произведены;
• акт передачи основных документов;
• подтверждение того, что застройщик согласен на переуступку;
• договор уступки.

http://youtu.be/NWYXIyLOp6s

Покупка и продажа квартир по договору переуступки

Чтобы выгодно провести такую сделку, лучше привлечь опытного риэлтора, который сможет определить качество строящегося объекта, его реальную стоимость и перспективы развития. Кроме того, риэлтор сможет помочь покупателю осуществить правильное оформление документов по сделке, провести переговоры с застройщиком и оценить степень его порядочности и надежности.
Часто продать квартиру по переуступке бывает непросто, поскольку такая сделка вызывает недоверие у покупателей. В этом случае риэлтор может помочь рассеять сомнения и ответить на большое количество интересующих покупателя вопросов.

http://youtu.be/S0YIR895nPU

В ближайшее время приобретение квартир по договору переуступки будет оставаться актуальным, поскольку многим инвесторам выгодно приобретать квартиру на начальных этапах строительства, а также многие покупатели могут передумать приобретать квартиру за то время, пока строится дом.