Можно ли продать подаренную квартиру, лучше ее подарить или завещать?

Лучше завещать или подарить квартиру и можно ли продать подаренную?

 

Практически в каждой семье, владеющей какой-либо недвижимостью, в определенный момент возникает вопрос, как ее передать младшему поколению. Что лучше сделать: оформить на детей или внуков завещание, составить договор дарения или прибегнуть к фиктивной продаже. Обычно собственников волнует, что будет выгоднее наследникам с точки зрения налогообложения, возможностей распоряжаться имуществом впоследствии и прав на него их будущих (или уже имеющихся) супругов. В частности, многие задаются вопросом, подлежит ли продаже подаренная родителями или другими родственниками квартира.

Сразу нужно сказать, что после получения свидетельства о праве собственности на объект (а оно будет получено новым владельцем в результате любой из вышеуказанных сделок) с недвижимостью можно будет совершать любые юридически значимые действия, не противоречащие закону. Никто не возбраняет ее продать, обменять или в свою очередь подарить любому лицу.
Но каждая из этих сделок имеет свои плюсы и минусы, и которая из них лучше, может определить только конкретный человек в конкретной жизненной ситуации лично для себя. Например, одно дело, если мать хочет завещать жилье своей дочери, которая и так его унаследует, и совсем другое – если бабушка оформляет завещание на внучку или племянницу, в то время как ее собственные дети еще живы. Прежде чем принять решение, какую сделку предпочесть, надо изучить особенности и последствия каждой из них.

Оформление дарственной

Самым простым и надежным способом передачи имущества конкретным родственникам считается дарение. Дарственную обычно оформляют, если собственник имеет твердое намерение исключить свою квартиру из наследственной массы, передав все права на нее выбранному им лицу. И в дальнейшем уже только одаряемый будет решать, каким образом использовать подаренную недвижимость.

Чем хороша сделка дарения

Во-первых, можно забыть о риске оспаривания сделки, особенно если она удостоверена нотариусом, гарантирующим ее чистоту и дееспособность сторон. Во-вторых, подаренное одному из супругов жилье, в соответствии с Семейным кодексом РФ, не считается их совместной собственностью, а единолично принадлежит одаряемому. Поэтому продать подаренный объект новый собственник имеет право без обязательного разрешения “второй половинки” на продажу.
Кроме того, в случае развода квартира, преподнесенная в дар одному из супругов заботливыми родителями, разделу не подлежит. Исключением является лишь ситуация, когда супругу удается доказать, что он в период брака, стремясь сделать жилье лучше, своим трудом либо за счет собственных или общих средств произвел капитальный ремонт или реконструировал помещение так, что его стоимость существенно увеличилась. Тогда возможно признание объекта в суде совместно нажитым имуществом.
И наконец, дарителю не придется платить подоходный налог, ведь дарение – сделка безвозмездная, следовательно, в результате нее не получен никакой доход. Освобождаются от этой обязанности и одаряемые, если они принимают квартиру от близких родственников, каковыми Налоговый Кодекс РФ считает супругов, родителей и детей (включая приемных), бабушек, дедушек и внуков, полнородных и неполнородных сестер и братьев.

Минусы дарственной

Анализируя сделку дарения, нельзя говорить только о хорошем. Закон гласит, что такой договор предполагает безоговорочный переход недвижимости в собственность другого лица, т. к. главным его условием является безвозмездность. Если в дарственную вписано хоть одно встречное обязательство со стороны одаряемого, она теряет свой статус и квалифицируется, к примеру, как купля-продажа. Некоторые юристы утверждают, что законом не возбраняется включать в дарственную условие о праве дарителя пожизненно проживать в подаренном объекте. Данное мнение ошибочно, и лучше к нему не прислушиваться, чтобы избежать больших неприятностей в будущем.
Из главы 32 ГК РФ следует, что, оформив дарственную, содержащую обязательство безвозмездно передать недвижимость кому-либо в настоящий момент или в будущем, вы должны это сделать без всяких условий. Вы, конечно, можете отменить дарение, но лишь в крайних случаях, к которым относятся (и которые нужно будет доказать в суде!):

1. Изменение вашего состояния здоровья либо материального или семейного положения в такой мере, что дарение в новых условиях спровоцирует существенное снижение качества вашей жизни (это касается лишь договоров с обещанием подарить объект, а не с передачей его в момент сделки).
2. Покушение одаряемого на вашу жизнь или жизнь ваших близких родственников либо умышленное нанесение вам телесных повреждений.
3. Обращение одаряемого с даром, имеющим для вас большую нематериальную ценность, так, что вы рискуете безвозвратно утратить подаренную вещь.

Еще одним существенным недостатком дарения является обязанность одаряемого, не состоящего в близком родстве с благодетелем, уплатить НДФЛ (13 %). Если учесть, что самая скромная квартира в любом крупном городе РФ стоит не менее 1,5 млн. рублей, счастливчику придется выложить как минимум 195 тысяч за столь щедрый дар.

Передача недвижимости по завещанию

Можно также недвижимость родственнику завещать. По общим правилам завещание должно быть удостоверено нотариусом, но кроме похода к нему от наследодателя больше ничего не требуется. При этом разрешается без объяснения причин в любое время отменить или изменить завещание (например, выбрать другого наследника).
Право собственности на квартиру переходит к наследнику только после смерти завещателя. Если первый соглашается принять наследство, недвижимость признается принадлежащей ему со дня открытия наследства (т. е. даты кончины наследодателя) независимо от времени фактического принятия и госрегистрации права собственности.
Гражданин, на которого оформлено завещание, в течение полугода со дня открытия наследства должен обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче соответствующего свидетельства. При этом от него требуется оплата госпошлины в размере:

• 0,3 % стоимости наследуемого имущества, но в пределах 100 тыс. рублей – для близких родственников наследодателя;
• 0,6 %, но максимум 1 млн. рублей – для всех остальных.

http://youtu.be/aGpLYP-5npI

Сумма немалая, но, во-первых, это компенсируется отсутствием налога на наследство, а во-вторых, от уплаты пошлины освобождаются граждане, проживавшие с наследодателем на его жилплощади. Свидетельство о праве на наследство можно получить в любое время по истечении 6 месяцев со дня смерти завещателя. На основании этого документа будет зарегистрировано право собственности на завещанный объект.

“Подводные камни” завещания

Опытные юристы предупреждают, что в случае оформления завещания возможно возникновение конфликта интересов. Ведь есть категории граждан, которым закон дает право на обязательную долю в наследстве даже при имеющемся завещании. Это несовершеннолетние дети наследодателя и все его нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы.
Кроме того, наследодатель может установить так называемый завещательный отказ, т. е. поручить преемнику за счет наследства выполнить определенную имущественную обязанность в пользу указанных в завещании лиц, например, предоставить им пожизненное право пользования недвижимостью или ее определенной частью. При этом даже последующая продажа объекта не лишит такое лицо права проживать в квартире, которая из-за этого получает своего рода обременение. Продать такое жилье будет очень проблематично, ведь отказополучатель может быть выселен из него только по добровольному согласию.

Заключение договора купли-продажи

При данной сделке квартира передается в собственность родственника за определенную плату (чаще всего фиктивную). Договор о продаже с актом приема-передачи объекта требуется составить в простой письменной форме, удостоверять нотариально его не обязательно. Право собственности нового владельца должно быть зарегистрировано в Росреестре, за что уплачивается пошлина в размере 1000 рублей (эти расходы неизбежны на завершающем этапе любой из рассмотренных сделок).
О чем надо знать, прибегая к сделке купли-продажи:

1. Если квартира в собственности менее 3 лет и оценена более чем в 1 млн. рублей, продавец должен заплатить НДФЛ, даже если сделка была фиктивной (точнее, тем более если, поскольку такие операции внимательно отслеживаются налоговыми органами). Чтобы не платить налог, некоторые в договоре умышленно занижают цену объекта. Но у инспекции есть право провести соответствующую проверку, и если цена окажется более чем на 20 % ниже рыночной, может быть вынесено решение о доначислении налога и уплате пени.
2. Покупатель не получит имущественный налоговый вычет, т. к. сделка между родственниками относится к совершаемым между взаимозависимыми физлицами.
3. Если покупатель состоит в законном браке, приобретаемая квартира будет являться совместной собственностью. Супруг должен будет дать нотариальное согласие на данную сделку, поэтому скрыть от него факт покупки жилья не получится, равно как и потом без его ведома продать объект. Кроме того, в случае развода супруг вправе претендовать на 1/2 квартиры. Поэтому лучше заранее составить брачный договор, в котором прописать все имущественные отношения.

http://youtu.be/aeOhbYe6b2w

Теперь вы знаете все нюансы, касающиеся передачи квартиры в собственность другому человеку.