Как оформить ипотеку на квартиру и не потерять последние сбережения

Квартира в ипотеку: инструкция для неосведомленных

 

В нашей стране, где цены на недвижимость остаются заоблачными, ипотека – единственный способ для большинства приобрести собственную квартиру. Если решение об ипотеке принято, воплощать его в жизнь нужно, тщательно изучив все тонкости. Вопрос о том, как оформить ипотеку на квартиру и не потерять последние сбережения, насущный для всех потенциальных заемщиков.

Прежде всего необходимо понять, что ипотека предполагает залог имущества, в данном случае квартиры. Другими словами, пока действует кредитный договор между гражданином и банком, недвижимость будет являться собственностью кредитного учреждения. Если выплаты по ипотеке не будут произведены в полном объеме в установленный срок, квартира станет имуществом банка. Но заемщик может ремонтировать эту квартиру, осуществлять в ней регистрацию, проживать в ней на всем протяжении срока кредитования. Полноправным владельцем квартиры заемщик станет только после полной оплаты всех сумм, указанных в договоре.
С учетом этого потенциальному заемщику стоит объективно оценить свои возможности. По норме, на которую ориентируются банки, сумма всех выплат по кредитам в месяц не должна быть больше 40% от общего дохода семьи.

А нужен ли брокер?

На первом этапе заемщик должен решить, сам ли он будет заниматься оформлением сделки или обратится к ипотечному брокеру. Брокер может сопровождать сделку до конца или до какого-то определенного этапа. Важно поинтересоваться, имеет ли агентство кредитования лицензию, каков опыт его работы и процент одобренных ипотечных кредитов. Плюсы обращения к посреднику:

• брокер сам находит банк с перечнем наиболее выгодных условий кредитования;
• он способен сам предварительно оценить, на какую сумму ипотеки рассчитывать заемщику;
• согласовывает с банком возможности ипотеки для конкретного человека (здесь давний опыт работы с банковскими служащими может быть на руку);
• помогает собрать документы для оформления сделки;
• разъясняет тонкости ипотечного договора;
• брокер способен значительно сэкономить средства заемщика, зная механизм оформления ипотеки изнутри;
• отвечает за чистоту сделки;
• делает все операции быстро.

Минус у обращения к брокеру один – это платная услуга. Хотя, если удастся найти профессионала, оплата его услуг может с лихвой окупиться.

Если заемщик решает действовать сам, ему стоит делать все последовательно.

Выбор банка, предварительная оценка платежеспособности

На этом этапе стоит рассмотреть предложения всех наиболее крупных банков, действующих в городе. Условия выдачи ипотечного кредита могут разниться кардинально. Важно обратить внимание на следующие моменты:

• проценты по ипотеке;
• сроки кредитования в различных банках;
• репутацию банка;
• возможность досрочно выплатить кредит.

Слишком низкая процентная ставка в том или ином банке может означать большой размер скрытых комиссий. На сайтах большинства банков есть кредитные калькуляторы, которые позволят заемщику сделать предварительную оценку своих возможностей. Остановиться стоит на 2-3 банках, предоставляющих наиболее выгодные условия.

Сбор документов, предоставление их банку

После того как заемщик определится с банками, необходимо собрать документы и предоставить их кредитным учреждениям. Перечень документов, как правило, один и тот же: паспорт, свидетельство о браке, о рождении детей, диплом об образовании, трудовая книжка плюс копии этих документов, справка о зарплате, анкета заемщика. Если зарплата неофициальная, нужно потребовать у работодателя справку в произвольной форме, которая подтверждала бы доход заемщика. Не все работодатели на это идут. Это тоже важно учесть. Если в ипотеке будет участвовать созаемщик или поручитель, документы нужно предоставить и на них. Кроме того, банк может потребовать подтверждения того, что у заемщика есть средства для первоначального взноса. Это одно из ключевых условий для выдачи ипотеки у многих банков.

Что же проверяет банк?

Во время рассмотрения ипотечной заявки заемщика будет проверять служба безопасности. Для начала она запросит данные о заемщике в бюро кредитных историй. Понятно, что просроченные платежи по предыдущим кредитам, наличие непогашенных кредитов сыграют не в пользу претендента на кредит. При этом полное отсутствие кредитной истории плюсом тоже не является. Банк может сделать запрос и в пенсионный фонд. По отчислениям, которые производил работодатель, видно, официальна ли зарплата заемщика. Работники кредитного учреждения могут нанести визит работодателю лично с целью проверить данные сотрудника в отделе кадров и бухгалтерии. В расчет берется и информация о человеке, предоставленная правоохранительными органами. Отказать в ипотеке могут по следующим причинам:

• низкая официальная зарплата или вовсе отсутствие таковой;
• отрицательная кредитная история;
• задолженности разного рода: за услуги ЖКХ, штрафы и т.п.;
• недостаточное время работы на последнем предприятии;
• непогашенная судимость.

Поиск квартиры, подача документов на нее в банк

После того как кредит будет одобрен, самое время приступить к поиску квартиры. Обычно на это банк дает 2-4 месяца. На этом этапе важно попросить у банка письменное подтверждение того, что он готов выдать заемщику кредит. Это заверит продавца квартиры в серьезности намерений покупателя. При подборе квартиры важно обращать внимание на документы, имеющиеся у владельца жилья: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, выписка о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Кроме того, нелишним будет взглянуть на справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Для проверки юридической чистоты квартиры есть смысл обратиться за помощью в агентство недвижимости. Опытный юрист на основе минимума документов способен установить, возникнут ли какие-то проблемы с квартирой в будущем или она юридически чиста.
Проблемы могут быть с бывшими жильцами квартиры: лицами из мест лишения свободы, находящимися в доме престарелых, недееспособными лицами и т.п. Вопрос об их претензиях на квартиру должен быть разрешен до совершения сделки. Это важное условие.
Банк тоже будет проверять квартиру на чистоту. Но поскольку здесь большую роль играет добросовестность и щепетильность банковского работника, лучше это предварительно сделать самому заемщику, чтобы дополнительно подстраховаться.

Оценка квартиры и страховка заемщика

Помимо проверки квартиры на чистоту, банк будет производить и ее оценку. Как правило, у каждого банка есть свои оценщики, которые выезжают на место и определяют среднюю рыночную стоимость жилья. Если объект недвижимости будет одобрен банком, работники кредитного учреждения приступят к подготовке пакета документов для заключения ипотечного договора.
Заемщику самое время подумать о страховке, без которой ипотечный договор заключен не будет. Страховка оформляется на приобретаемую квартиру, на жизнь и здоровье заемщика, а также титул (риск потерять право собственности). Страхование при ипотеке – это требование закона и своеобразный спасательный круг семье заемщика при наступлении страхового случая. Вся нагрузка по выплатам ляжет на плечи страховой компании.

Оформление договоров

В назначенный день происходит встреча продавца, покупателя и работника банка, на которой подписываются договоры купли-продажи и ипотеки. До этого времени сторонами должны быть открыты счета в банке, чтобы оплата происходила безналичным путем. Это одно из частых условий банков, которое убережет все стороны от мошенничества. Договор с банком стоит читать очень внимательно, обращая внимание на каждое слово. Если возникнут вопросы, их нужно непременно задать работнику банка. После подписания всех документов они отдаются на регистрацию в органы Росреестра. Договор об ипотеке вступает в силу с того момента, как он прошел государственную регистрацию. После получения документа о собственности на квартиру покупатель получает ключи и заселяется в нее (если более ранние сроки не были указаны в договоре).
Проживая в квартире, купленной в ипотеку, заемщик должен помнить, что он обязан соблюдать правила содержания квартиры, а также пользования ею. Речь идет об угрозе утраты или повреждения жилья.
При покупке в ипотеку новостройки алгоритм действий практически тот же, за некоторыми исключениями. Ипотеку в этом случае придется брать в одном из тех банков, в которых застройщик аккредитован.

http://youtu.be/QHPS4sqnduY

Таким образом, при оформлении квартиры в ипотеку заемщику предстоит пройти ряд этапов. Удачно оформить договоры купли-продажи и ипотеки – это полдела. Самое сложное ждет заемщика в течение нескольких следующих лет – неукоснительное выполнение всех финансовых условий банка.