Как отменить приватизацию квартиры: теория и практика

Отмена приватизации квартиры

 

Приватизация – популярная юридическая процедура, которой ежедневно пользуются миллионы людей. Соответственно, нередки случаи, когда возникает необходимость отмены приватизации и расторжения договора.

При этом важно помнить, что бесплатное право перевода жилья в собственность по законодательству дается только один раз.

Поэтому, если после отмены приватизации через какое-то время вы решите оформить этот же объект обратно в собственность, то за это придется платить.

Причины отмены приватизации квартиры

Итак, отменить приватизацию жилого помещения можно по следующим причинам и в следующих случаях:

• отмена по заявлению собственника (если собственников жилой недвижимости несколько, то по обоюдному согласию сторон и заявлению всех собственников);
• отмена незаконной процедуры;
• частичная расприватизация при некорректном распределении долей между участниками.

Если у вас первая ситуация и вы хотите расприватизировать принадлежащую вам жилую недвижимость, то, в соответствии с 2-м пунктом статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Законом Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (в частности, статьей 9.1) и Федеральным законом Российской Федерации от 29.12.2004 “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (статья 20), вы можете распоряжаться объектами недвижимости, находящимися у вас в собственности, по своему усмотрению. Следовательно, для отмены состоявшейся приватизации объекта недвижимости вам нужно пойти в органы местного самоуправления и написать соответствующее заявление, в котором будет указан объект расприватизации.
Если у вас второй случай, т.е. вы столкнулись с незаконно проведенной процедурой и хотите ее отменить, то вам потребуется указать существенное основание для этого. Например, в ситуации, когда в одной квартире зарегистрировано несколько человек, законодательство требует оформлять помещение в собственность в равных долях. В этих условиях часто возникает потребность приватизировать недвижимость только на одного собственника, а для этого необходимо получить от всех остальных отказ от своей доли. Зачастую этим пунктом пренебрегают, просто подделывая согласие остальных зарегистрированных в квартире людей, либо добывают его нечестным путем. Доказательство таких фактов может служить основанием для признания приватизации данного жилого помещения недействительной.
В третьем же случае, когда доли приватизируемой квартиры были распределены между участниками не в равных долях, проводится частичная (неполная) расприватизация жилого помещения. Это процедура осуществляется через суд, в последующем проводится повторная приватизация, соответствующая всем правилам и нормам.

Теория и практика отмены приватизации

В любом случае расторжение договора приватизации возможно лишь по решению суда либо по соглашению сторон (например, по заявлению всех собственников квартиры, т.е. при условии их обоюдного согласия, квартира может быть деприватизирована без суда). Для восстановления права гражданина на приватизацию жилья ему необходимо заключить соглашение о недействительности сделки с другой стороной. Однако чаще всего организации, в которых оформлялись первоначальные документы, не имеют права на заключение подобного соглашения, вследствие чего вопрос придется решать с бывшим собственником такого объекта недвижимости.
Когда же обоюдное согласие собственников недостижимо, можно попробовать добиться отмены приватизации квартиры через суд, который примет решение в вашу пользу, если будет доказано, что договор был заключен незаконно. Основанием для признания сделки недействительной может быть заключение договора под влиянием заблуждения, угрозы, обмана, состояния здоровья, т.е. в случаях, когда человек не понимает своих действий и не может руководить ими.
В соответствии с законодательством (в частности, ст. 167 Гражданского кодекса РФ), недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий и каждая сторона обязана вернуть все полученное при сделке. Когда приватизацию признают недействительной, все последующие сделки с данным объектом недвижимости также признают таковыми.
Сделка по приватизации квартиры, заключенная под влиянием заблуждения, может быть признана недействительной. Но следует помнить, что основанием для отмены по решению суда может считаться только заблуждение, признанное существенным, при этом законом не установлено, в каких именно случаях заблуждение считается существенным, поэтому это устанавливается судом в каждом конкретном случае. Сам термин «заблуждение» употребляется в гражданском праве для обозначения понятия неправильного представления лица о сделке, в которую оно вступает.
Так, заблуждение относительно мотивов не является существенным. Например, если человек приватизировал квартиру с расчетом на то, что сможет ее выгодно продать, а после не смог осуществить задуманное, то поданный им иск об отмене приватизации квартиры ввиду заключения сделки под влиянием заблуждения удовлетворен не будет. Существенным заблуждением обычно признается неправильное представление об участниках сделки, о ее юридической природе и о самом предмете договора.

http://youtu.be/gsW34Z6YeGE

На практике, в судах чаще всего оспаривают не саму приватизацию недвижимости под влиянием заблуждения, а отказ от нее. Наиболее распространенный пример, когда один из членов семьи, используя малограмотность и преклонный возраст старого человека, уговаривает его подписать отказ от приватизации, что автоматически лишает его права собственности на квартиру. В этой ситуации пожилой человек, осознав произошедшее, вправе подать в суд иск с требованием признать его отказ недействительным, так как он был совершен под влиянием заблуждения.