Документы на квартиру для ипотеки: сбор и проверка
Документы на квартиру при оформлении ипотеки: сбор и проверка
Сделка с участием ипотеки
Квартирный вопрос – один из самых насущных вопросов современного человека. Однако с учетом значительной стоимости квартир, инфляции и других факторов неопределенности на рынке недвижимости приобретение жилья в ипотеку зачастую является одним из самых доступных способов обрести крышу над головой.
Ипотека – это возможность жить в своей квартире. Однако этот способ имеет и свои недостатки, основной из которых – заметно возрастающая итоговая стоимость жилья, которую заемщик в итоге выплатит банку. Именно поэтому при подготовке к этой покупке так важно тщательно проанализировать все ее составляющие, с тем чтобы затраченные усилия, время и деньги принесли желаемые плоды.
Один из ключевых моментов в процессе этой подготовки – конечно же, выбор самой квартиры, в которой будет проживать заемщик. Помочь подобрать подходящий вариант жилья могут многочисленные агентства недвижимости. А вот анализировать состав и качество документов, которые готов представить хозяин, обязательно следует с юристом: ведь цена ошибки в этом случае может быть слишком велика.
Впрочем, уже на первом этапе переговоров с собственником квартиры нужно выяснить, какие документы он готов предоставить: отсутствие хотя бы одного из них – верный признак того, что от сделки лучше отказаться. Такая простая проверка позволит будущему заемщику отмести заведомо неподходящие варианты.
Правоустанавливающие документы
В первую очередь перечень документов, которые к моменту совершения сделки обязательно должны быть на руках у продавца, включает в себя правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости.
Это бумаги, которые являются подтверждением прав собственника на принадлежащее ему жилье. В этом качестве выступает свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Оно должно быть дополнено бумагами, на основании которых это право зарегистрировано. Так, если квартира досталась собственнику по наследству, он должен предъявить свидетельство о праве собственности на наследуемое имущество.
Если квартира была приобретена у другого владельца, следует предоставить договор купли-продажи или договор мены, в зависимости от того, каким способом была осуществлена сделка. Если жилье было куплено у застройщика, таким документом может быть договор участия в долевом строительстве. Если квартира получена в собственность в результате приватизации, нужно приложить соответствующий договор. В зависимости от того, каким именно способом гражданин получил право собственности на имеющуюся у него квартиру, виды этих документов могут быть различными.
Все правоустанавливающие документы, предоставляемые собственником при подготовке к сделке купли-продажи квартиры с участием ипотеки, должны иметь печать, подтверждающую их государственную регистрацию (если сделки были совершены до 1 марта 2013 года). Орган, проставляющий такой штамп, будет различаться в зависимости от того, в какой период времени было приобретено право на данное недвижимое имущество. Так, в случае, если регистрация прав была осуществлена до июля 1998 года, регистрирующим органом будет выступать Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации (ГУПТИ). Для свидетельств, выданных после этого срока, в качестве такого органа выступают учреждения юстиции (территориальные органы Росреестра).
Документы, содержащие информацию об объекте
Вторая важнейшая группа документов, которые необходимо включить в пакет, подготавливаемый к сделке – бумаги, содержащие информацию о самом объекте недвижимости. Здесь собственнику, как правило, требуется собрать следующие бумаги: во-первых, это справка из Бюро технической инвентаризации, подготавливаемая по форме 11А. Фактически она представляет собой так называемую справку о стоимости квартиры по оценке БТИ. Также в эту группу войдет поэтажный план дома, включающий рассматриваемое жилое помещение, с указанием его местоположения на плане и общей площади объекта.
В дополнение к этим двум документам понадобится приложить технический и кадастровый паспорта жилого помещения. Не следует путать эти два вида паспортов: технический паспорт представляет собой подробный план помещения, который может содержать информацию о материале стен и перекрытий, отделке квартиры и так далее. Кадастровый паспорт, помимо этого, содержит информацию обо всем многоквартирном доме, в котором расположен объект.
Специфика использования кадастрового паспорта в сделках с привлечением ипотеки заключается в том, что, согласно сложившейся практике, банки соглашаются кредитовать сделки на приобретение жилья в домах, в которых физический износ не превышает 60%. Поэтому необходимо проследить за тем, чтобы сведения, предоставленные БТИ, удовлетворяли этому требованию.
Такое ограничение нередко устанавливается банками в связи с тем, что строения, чей износ превышает 60%, фактически являются аварийными, а значит жильцы таких домов должны быть расселены в связи с планируемым капитальным ремонтом или сносом здания. Однако в случае, если покупатель твердо намерен приобрести квартиру в таком доме, банк может пойти ему навстречу, если покупатель предоставит справку о том, что дом не фигурирует в планах сноса жилья на срок предполагаемой выплаты ипотечного кредита.
Кроме этих документов, собственник квартиры должен будет предоставить выписку из домовой книги о составе жильцов. При этом в такой выписке следует указать не только тех, кто в настоящее время зарегистрирован и проживает в квартире, но и тех, кто проживал в ней ранее и был снят с регистрационного учета. Нужно будет указать, когда и на каком основании это было сделано. Такое требование установлено с целью соблюдения прав всех граждан, проживающих в данном помещении, и для обеспечения легитимности сделки: банку, кредитующему такую покупку, необходимо убедиться, что никто из них впоследствии не будет предъявлять претензии по поводу того, что их лишили права проживания в этой квартире.
Кроме того, потребуется копия финансово-лицевого счета, чтобы убедиться в отсутствии задолженностей по оплате коммунальных, жилищных и других услуг по данной квартире. Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета могут быть получены собственником в Едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ) того района, где расположена квартира (в маленьких городах этим занимаются паспортисты).
Перечень дополнительных документов
Этот перечень документов – минимальный пакет, который потребуется для оформления следки купли-продажи недвижимости с участием ипотеки. Однако поскольку ипотечный кредит – значительная сумма, которую банк к тому же вынужден “заморозить” на несколько лет, а то и десятилетий, как правило, большинство финансовых учреждений существенно расширяют этот список, требуя сбора и проверки других документов, подтверждающих юридическую чистоту сделки.
В качестве такого документа может выступать выписка из Единого государственного реестра прав собственности (ЕГРП): она свидетельствует об отсутствии арестов и запрещений, наложенных на объект недвижимости, например, в связи с неисполнением собственником своих алиментных обязательств или на другом основании. Это позволит банку убедиться, что в случае необходимости он сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Получить такую выписку можно в территориальном органе Росреестра.
Другим дополнительным свидетельством чистоты планируемой сделки могут выступить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие дееспособность продавца. Целесообразность их предоставления вызвана тем, что если этот факт будет выявлен после регистрации сделки, родственники или другие заинтересованные лица могут оспорить ее в суде на основании недееспособности продавца. В результате и новый собственник, и банк понесут убытки.
http://youtu.be/MCDmILVxqcs
Кроме того, банк может потребовать предоставить документ об оценке рыночной стоимости квартиры: он нужен для того, чтобы финансовое учреждение могло правильно рассчитать свои риски при инвестировании капитала в этот залог. Ведь в случае, если заемщик окажется не в состоянии расплатиться по ипотечному кредиту, банк будет вынужден самостоятельно реализовывать квартиру на рынке с целью возврата вложенных средств. Именно поэтому для него так важно, чтобы квартира была оценена адекватно ее рыночной стоимости: это является своего рода гарантией того, что вложенная сумма будет возвращена банку в результате реализации жилья. При этом для уверенности кредитора в правомерности оценки сторонам сделки, как правило, предлагается выбрать оценочную компанию из списка организаций, аккредитованных банком.
В зависимости от конкретных обстоятельств и условий сделки с участием ипотеки перечисленный список документов может быть дополнен другими бумагами в соответствии с требованиями банка, предоставляющего кредит. Так, например, если продавцом объекта недвижимости выступает несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, к пакету потребуется приложить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки.